เมื่อมีเหตุจำเป็นจะต้องแปลงทรัพย์สินที่มีอยู่อย่างที่ดินเป็นเงินสด เจ้าของที่อาจจำต้องนั่งคัดเลือกตัวเลือกว่าจะทำยังไงกับที่ดินที่มีอยู่นี้เพื่อได้เงินที่คุ้มแล้วก็เร็วที่สุด จะขายที่ดินก็ยังไม่ได้อยากต้องการขายขาด จะจำนองที่ดินก็ได้วงเงินที่ไม่พอไม่เพียงพอกับกิจกรรมที่ใช้ การขายฝากที่ดินจึงเปลี่ยนเป็นตัวเลือกหนึ่งที่น่าดึงดูดใจ
การขายฝากที่ดิน แม้ว่าจะเป็นการขายเหมือนกันกับวิธีขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆแต่ว่ามันพิเศษได้ด้วยข้อตกลงที่เอื้อให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินที่ขายไปในราคาและเวลาที่กำหนดไว้ของสัญญา มาทำความรู้จักกันว่าการขายฝากที่ดินในความเป็นจริงแล้ว มีเนื้อหาเช่นไร จำเป็นต้องเตรียมพร้อมอย่างไร รวมทั้งผู้ขายฝากจะต้องเสียภาษีอากรแบบไหนบ้าง
ขายฝากที่ดินคืออะไร ต่างจากการขายที่ดินอย่างไร
ขายฝากที่ดิน เป็นการทำสัญญาขายที่ดินระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ณ สำนักงานที่ดินซึ่งๆหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่กรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้รับซื้อฝากที่ดินทันทีทันใดที่ทำสัญญาเสร็จ สัญญาขายฝากจะต่างจากวิธีขายทั่วๆไปด้วยข้อตกลงที่ว่าผู้ขายฝากสามารถมาไถ่ที่ดินคืนได้ภายในช่วงระยะเวลาที่สัญญาขายฝากเจาะจงไว้ โดยที่ช่วงเวลาสำหรับในการไถ่นั้น คู่สัญญาสามารถทำข้อตกลงเพิ่มเวลาการไถ่ออกได้มากถึง 10 ปีนับจากวันทำสัญญา
ขั้นตอนของการขายฝากที่ดิน
สำหรับในการขายฝากที่ดิน คู่สัญญา ซึ่งประกอบไปด้วยผู้ขายฝากแล้วก็ผู้รับซื้อฝาก จำต้องไปยื่นคำขอและสอบสวน รวมทั้งจดทะเบียนกระบวนการทำสัญญาขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด สาขา หรืออำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่
- ติดต่อที่สำนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมกับนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปด้วย สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ให้ยื่นตามคำขอ ท.ด.1 และที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน ให้ยื่นคำขอ ท.ด. 1 ก
- พนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนผู้ยื่นคำขอ เพื่อตรวจสอบสิทธิความสามารถของคู่สัญญา ตรวจสอบข้อกำหนดต่างๆ ตามกฎหมาย สิทธิในที่ดิน กำหนดราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียน และกำหนดจำนวนสินไถ่เป็นจำนวนเงินชัดเจน
- พนักงานเจ้าหน้าที่จะบันทึกถ้อยคำของคู่สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และให้ทั้งสองฝ่ายลงลายมือชื่อไว้หลังสัญญาทุกฉบับว่าผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้รับทราบหลักเกณฑ์การขายฝากที่ดินตามที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้แจ้งไว้
- พนักงานเจ้าหน้าที่จะกำหนดเวลาขายฝาก และเวลาไถ่คืนที่ดิน โดยไม่น้อยกว่า 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี ตัวอย่างเช่น ทำสัญญาขายฝากมีกำหนด 1 ปี เมื่อวันที่ 4 มี.ค. 2562 สัญญาก็จะครบกำหนดวันที่ 4 มี.ค. 2563
- พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนประเภทของการขายฝากตามคำขอที่ยื่นไว้
- คู่สัญญาเขียนคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แล้วทำหนังสือสัญญา และจดทะเบียน โดยการทำหนังสือสัญญาจะต้องมีรายการข้อมูลดังต่อไปนี้ ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา รายการและลักษณะทรัพย์สินที่ขายฝาก ราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ วันที่ขายฝาก และวันครบกำหนดไถ่
- เจ้าหน้าที่จัดทำหนังสือสัญญา 3 ฉบับ เพื่อให้ที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้ 1 ฉบับ ผู้ขายฝาก 1 ฉบับ และผู้รับซื้อฝากอีก 1 ฉบับ
- พนักงานเจ้าหน้าที่แก้ทะเบียนในสารบัญจดทะเบียน
- คู่สัญญาลงลายมือชื่อในคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และหนังสือสัญญา หรือพิมพ์ลายนิ้วมือหากไม่สามารถลงลายมือชื่อได้
- กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ผู้ขายฝากก็จะได้เงินจากการขายฝาก และต้องชำระค่าดอกเบี้ยทุกเดือนตามที่สัญญากำหนดไว้ จนกว่าจะครบสัญญาไถ่
ประเภทการจดทะเบียนในการขายฝาก
ประเภท | คำอธิบาย |
ขายฝาก มีกำหนด… ปี | ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นมาจดทะเบียนขายฝากที่ดินทั้งแปลง |
ขายฝากเฉพาะส่วน มีกำหนด… ปี
| ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นมาจดทะเบียนขายฝากที่ดินเฉพาะแปลง |
ไถ่จากขายฝาก/ขายฝากเฉพาะส่วน | ผู้ที่ขายฝากมาใช้สิทธิไถ่ขายฝากภายในระยะเวลาในสัญญา |
แบ่งไถ่จากขายฝาก | ผู้ที่ขายฝากมาไถ่ขายฝากที่ดินไปบางแปลง โดยยังมีแปลงที่ยังคงสถานะขายฝากอยู่ |
โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก/ขายฝากเฉพาะส่วน | ผู้ขายฝากต้องการโอนสิทธิการไถ่ให้บุคคลอื่น ผู้รับซื้อฝากรับทราบและให้ถ้อยคำยินยอม |
ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก/ขายฝากเฉพาะส่วน | ผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จากขายฝาก และตกลงกันแล้วระหว่างผู้รับซื้อฝากในขณะที่สัญญายังไม่ถึงกำหนด |
โอนมรดกสิทธิการไถ่ | ผู้ขายฝากเสียชีวิตระหว่างที่สัญญายังไม่ครบกำหนดไถ่ และสิทธิการไถ่ตกไปยังทายาทของผู้ขายฝาก |
ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน)
| ผู้มีสิทธิการไถ่ (ผู้ขายฝาก) และผู้รับการไถ่ (ผู้รับซื้อฝาก) ตกมาเป็นบุคคลเดียวกัน หนี้ที่ขายฝากระงับสิ้นไป |
ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก ครั้งที่… | ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงขยายเวลาไถ่จากที่กำหนด (รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี นับจากวันทำสัญญา) |
แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก) หรือ แบ่งกรรมสิทธิ์รวม (ระหว่างขายฝากเฉพาะส่วน) | ทำในกรณีที่ผู้รับซื้อฝากต้องการแบ่งแยกที่ดินออกจากกันหลังจากที่มีการจดทะเบียนขายฝากที่ดินแล้ว |
ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน
สำหรับเพื่อการขายฝาก กรมที่ดินกำหนดให้ผู้กระทำรายการเสียค่าใช้จ่ายเป็น 4 รายการหลักๆซึ่งแบ่งเป็นค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝาก ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยทางกรมที่ดินบางทีอาจคิดค่าสำหรับบริการสำหรับการทำแต่ละรายการไม่เหมือนกันออกไปตามจำพวกที่ผู้ขายฝากจดทะเบียน และก็ยังมีหลักเกณฑ์บางข้อที่ผู้ขายฝากควรจะถามไถ่กับเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินก่อน เพื่อให้วิธีขายฝากเป็นไปอย่างง่ายดาย
ค่าธรรมเนียม
การเก็บค่าธรรมเนียมในการขายฝากที่ดินแบ่งออกตามการจดทะเบียน 2 ประเภท ดังนี้
- การจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ คิดอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทรัพย์
- ขายฝาก
- โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก
- การจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ มีค่าธรรมเนียม 50 บาท
- ไถ่จากขายฝาก
- แบ่งไถ่จากขายฝาก
- ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก
- ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน)
- ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก
- โอนมรดกสิทธิการไถ่
ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย
เรียกเก็บเป็นเงินเหมือนกันกับแนวทางการขายทั่วๆไป มีข้อพึงปฏิบัติดังที่หนังสือกรมสรรพากรกำหนดไว้ ซึ่งอัตราจะผิดแผกไปตามประเภทการจดทะเบียนสำหรับการขายฝาก
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
เป็นไปตามที่กรมที่ดินระบุ โดยทำขายฝากอสังหาริมทรัพย์ภายในช่วงระยะเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้อสังหาริมทรัพย์มา จำต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือสามารถติดต่อมาและสอบถามเสริมเติมถึงที่กับพนักงานเจ้าหน้าที่ในสำนักงานที่ดิน
อากรแสตมป์
เรียกเก็บปริมาณร้อยละ 50 สตางค์ โดยคำนวณจากทุนทรัพย์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ในวันที่จดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากที่ดิน
เอกสารที่ต้องใช้ในการขายฝาก
เอกสารที่ผู้ขายฝากต้องใช้ระหว่างการดำเนินการ กรมที่ดินกำหนดให้ผู้ขายฝากเตรียมเอกสารเหล่านี้
- หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับจริง
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขายฝาก และใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้าน
- ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
การไถ่ถอนที่ดิน
ผู้ขายฝากที่ประสงค์ไถ่ที่ดินคืน สามารถไปวางทรัพย์ที่เป็นสินไถ่ไว้ในสำนักงานที่ดินได้ภายในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก หรือภายในหกเดือนนับตั้งแต่วันถึงกำหนดที่แจ้งเอาไว้ภายในสัญญาขายฝาก หรือถ้าเกิดผู้ขายฝากไม่สามารถที่จะใช้สิทธิไถ่ด้วยสาเหตุใดๆที่ผู้ขายฝากมิได้ทำผิดสัญญาเอง ก็ให้ไปวางทรัพย์ก่อนถึงเวลาวันในสัญญา 30 วัน โดยทรัพย์ที่วางจะต้องเป็นจำนวนเงินที่กำหนดไว้ในวันที่ทำสัญญาขายฝาก
ผู้มีสิทธิไถ่ถอน
- ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม
- ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น
ขั้นตอนวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่
สำหรับเพื่อการวางทรัพย์เพื่อไถ่ที่ดินคืน ผู้ขายฝากที่ดินสามารถติดต่อเพื่อวางทรัพย์เป็นสินไถ่ได้ทั้งที่สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก แล้วก็ที่ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพ กรมที่ดินมีขั้นตอนให้ผู้ขายฝากประพฤติตามสำหรับการติดต่อขอวางทรัพย์ ดังต่อไปนี้
- ยื่นคำขอ ท.ด. 9 พร้อมกับเอกสารที่เกี่ยวข้อง (หรือยื่นที่สำนักงานที่ดินอื่น แล้วแจ้งเพื่อให้พนักงานระบุข้อความด้วยตัวอักษรสีแดงว่า คำขอต่างสำนักงาน)
- ผู้ขายฝากแสดงเหตุผลที่ขอวางทรัพย์ไถ่ และกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับซื้อฝากปฏิบัติก่อนรับเงิน
- พนักงานจะพิจารณาสั่ง รับวางทรัพย์ หรือ ไม่รับวางทรัพย์
- รับใบสั่งจากพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วเอาทรัพย์ไปชำระที่การเงิน ต้องมีใบเสร็จทุกครั้งหลังทำรายการเสร็จ
- พนักงานลงบัญชีอายัดเพื่อไม่ให้ผู้ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนำที่ดินนั้นไปจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมอื่นๆ
- สำนักงานที่ดินทำหนังสือแจ้งผู้รับซื้อฝากมาขอรับสินไถ่ โดยผู้รับซื้อฝากต้องไปยื่นคำขอพร้อมหลักฐานเพื่อไปรับสินไถ่
- สำนักงานที่ดินทำหนังสือแจ้งผู้ขายฝากให้รับรู้ว่าผู้รับซื้อฝากมายื่นคำขอรับสินไถ่แล้ว
- ไม่มีค่าธรรมเนียมในการทำรายการตามหนังสือระเบียบกรมที่ดิน
การขยายเวลาไถ่ถอน
ถ้าเกิดอยากเลื่อนเวลาไถ่ตามสัญญา ในขณะที่ยังอยู่ในสัญญาให้ผู้ขายฝากและก็ผู้รับซื้อฝากมาดำเนินการจดทะเบียนขยายตั้งเวลาไถ่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมกับมีหรือไม่มีหนังสือหรือหลักฐานหนังสือเซ็นชื่อของผู้รับซื้อฝาก การจดทะเบียนเพื่อเพิ่มเวลาไถ่จะทำจำนวนกี่ครั้งก็ได้ แต่ว่าจำต้องอยู่ภายในระยะ 10 ปี ตั้งแต่เมื่อวันทำสัญญาขายฝากที่ดิน
ขายฝากที่ดินที่ไหนในอุบลราชธานีได้เงินดี
การขายฝากที่ดินเป็นการทำนิติกรรมขายระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก มีความน่าเชื่อถือสูงเพราะทำสัญญารับรองการขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ ที่สำนักงานที่ดิน ด้วยข้อตกลงว่าผู้ขายฝากสามารถมาไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด เหมาะกับเจ้าของที่ดินที่ไม่ต้องการขายขาดเหมือนกับการขายทั่วไป และได้วงเงินที่สูงมากกว่าการจำนองโดยจะได้ประมาณ 40 – 70% ของราคาประเมินทรัพย์
แต่เนื่องจากเป็นการขาย กรรมสิทธิ์ของที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที และการทำรายการแต่ละครั้ง ผู้ขายฝากต้องเสียค่าใช้จ่ายหลายรายการซึ่งประกอบไปด้วย ค่าธรรมเนียม ภาษีรายได้ ภาษีเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและ/หรืออากรแสตมป์ และหากผู้ขายฝากต้องการต่อสัญญาการขายไถ่ก็จำเป็นต้องเสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีใหม่อีกรอบ เป็นการเสียเงินที่ซ้ำซ้อนและอาจไม่คุ้มในระยะยาวหากต้องการเงินด่วนที่มาจากการขายที่ดิน เจ้าของที่ดินจึงอาจต้องพิจารณาถึงการใช้ที่ดินที่มีอยู่มาแปลงเป็นเงินสดในวิธีอื่นๆ อย่างเช่น สินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่จะให้ค่าตอบแทนมากกว่า และไม่เสียค่าใช้จ่ายอีกยิบย่อย
สรุป - ขายฝากที่ดิน อุบลราชธานี
การขายฝากที่ดินเป็นการขายแบบหนึ่งที่ผู้ขายฝากสามารถนำเงินไปไถ่ที่ดินคืนได้จากผู้รับซื้อฝาก การจดทะเบียนขายฝากและก็หนังสือสัญญา ทั้งยังผู้ขายฝากรวมทั้งผู้รับซื้อฝาก(คู่สัญญา) จำต้องมาทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ในสำนักงานที่ดิน วิธีขายฝากก็เลยเป็นการทำสัญญาที่น่าไว้วางใจ รวมทั้งให้วงเงินที่สูงถึง 40-70% ของราคาประเมินที่ดิน
อย่างไรก็แล้วแต่ แนวทางการทำรายการแต่ละครั้ง จำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายย่อยอีกเป็นค่าธรรมเนียม ค่าภาษีอากรเฉพาะ ภาษีเงินได้ในที่จ่ายรวมทั้งอากรณ์แสตมป์ ผู้ขายฝากยังจำเป็นต้องเสียค่าดอกที่บางทีอาจสูงสูงถึงปริมาณร้อยละ 15 ต่อปี หรือมากยิ่งกว่านั้นถ้าหากมีการเรียกเพิ่มเติมอีกจากผู้รับซื้อฝาก ทั้งกรรมสิทธิ์ที่ดินก็จะเปลี่ยนเป็นของผู้รับซื้อฝากไปทันทีภายหลังทำสัญญาเสร็จ ทำให้ผู้ขายฝากไม่มีอิสระสำหรับเพื่อการทำประโยชน์บนพื้นที่ดินนั้นถ้าหากว่าไม่มีการตกลงกันก่อน
