เมื่อมีเหตุจำเป็นต้องแปลงสินทรัพย์ที่มีอยู่อย่างที่ดินเป็นเงินสด เจ้าของที่บางทีอาจจำเป็นต้องนั่งคัดเลือกตัวเลือกว่าจะทำเช่นไรกับที่ดินที่มีอยู่นี้เพื่อได้เงินที่คุ้มและก็เร็วทันใจที่สุด จะขายที่ดินก็ยังไม่ได้อยากขายขาด จะจำนำที่ดินก็ได้วงเงินที่ไม่พอน้อยเกินไปกับกิจกรรมที่ใช้ การขายฝากที่ดินก็เลยกลายเป็นตัวเลือกหนึ่งที่น่าดึงดูด
การขายฝากที่ดิน แม้ว่าจะเป็นการขายเหมือนกันกับวิธีขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆแต่ว่ามันพิเศษได้ด้วยข้อตกลงที่เอื้อให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินที่ขายไปในราคาและในเวลาที่กำหนดไว้ของสัญญา มาทำความรู้จักกันว่าการขายฝากที่ดินในความเป็นจริงแล้ว มีเนื้อหายังไง จำต้องตระเตรียมเช่นไร รวมทั้งผู้ขายฝากจะต้องเสียภาษีอากรแบบไหนบ้าง
ขายฝากที่ดินคืออะไร ต่างจากการขายที่ดินอย่างไร
ขายฝากที่ดิน เป็นการทำสัญญาขายที่ดินระหว่างผู้ขายฝากรวมทั้งผู้รับซื้อฝากในสำนักงานที่ดินต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่กรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้รับซื้อฝากที่ดินทันทีทันใดที่ทำสัญญาเสร็จ สัญญาขายฝากจะต่างจากแนวทางการขายทั่วๆไปด้วยข้อจำกัดที่ว่าผู้ขายฝากสามารถมาไถ่ที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาที่สัญญาขายฝากเจาะจงไว้ โดยที่ช่วงเวลาสำหรับเพื่อการไถ่นั้น คู่สัญญาสามารถทำข้อตกลงเพิ่มเวลาการไถ่ออกได้มากถึง 10 ปีนับจากวันทำสัญญา
ขั้นตอนในการขายฝากที่ดิน
สำหรับในการขายฝากที่ดิน คู่สัญญา ซึ่งประกอบไปด้วยผู้ขายฝากและก็ผู้รับซื้อฝาก จำเป็นต้องไปยื่นคำขอและสอบสวน รวมทั้งจดทะเบียนกระบวนการทำสัญญาขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในสำนักงานที่ดินจังหวัด สาขา หรืออำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่
- ติดต่อที่สำนักงานที่ดินเพื่อขอเขียนทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กับนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปด้วย สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ให้ยื่นตามคำร้องขอ ท.ด.1 หรือที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน ให้ยื่นคำขอ ท.ด. 1 ก
- พนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนผู้ยื่นคำขอ เพื่อวิเคราะห์สิทธิความรู้ความเข้าใจของคู่สัญญา ตรวจดูกฎเกณฑ์ต่างๆโดยชอบด้วยกฎหมาย สิทธิในที่ดิน ระบุราคาทุนทรัพย์สำหรับเพื่อการจดทะเบียน รวมทั้งระบุปริมาณสินไถ่เป็นจำนวนเงินกระจ่าง
- พนักงานเจ้าหน้าที่จะบันทึกถ้อยคำของคู่สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วก็ให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นชื่อไว้ข้างหลังสัญญาทุกฉบับว่าผู้ขายฝากและก็ผู้รับซื้อฝากได้รับรู้หลักเกณฑ์การขายฝากที่ดินดังที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้แจ้งไว้
- พนักงานเจ้าหน้าที่จะกำหนดเวลาขายฝาก แล้วก็เวลาไถ่คืนที่ดิน โดยไม่น้อยกว่า 1 ปี แต่ว่าไม่เกิน 10 ปี อาทิเช่น ทำสัญญาขายฝากมีระบุ 1 ปี ตอนวันที่ 4 มี.ค. 2562 สัญญาก็จะถึงกำหนดวันที่ 4 มี.ค. 2563
- พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนชนิดของการขายฝากตามคำร้องขอที่ยื่นไว้
- คู่สัญญาเขียนคำร้องขอเขียนทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แล้วทำหนังสือสัญญา รวมทั้งจดทะเบียน โดยทำหนังสือสัญญาควรมีรายการข้อมูลดังนี้ ชื่อและก็ที่อยู่ของคู่สัญญา รายการแล้วก็ลักษณะสินทรัพย์ที่ขายฝาก ราคาขายฝาก ค่าสินไถ่ วันที่ขายฝาก แล้วก็วันถึงกำหนดไถ่
- เจ้าหน้าที่ทำหนังสือสัญญา 3 ฉบับ เพื่อที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้ 1 ฉบับ ผู้ขายฝาก 1 ฉบับ และก็ผู้รับซื้อฝากอีก 1 ฉบับ
- พนักงานเจ้าหน้าที่แก้ทะเบียนในสารบัญจดทะเบียน
- คู่สัญญาเซ็นชื่อในคำร้องขอเขียนทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมทั้งหนังสือสัญญา หรือพิมพ์ลายนิ้วมือถ้าหากไม่สามารถลงนามได้
- กรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้รับซื้อฝากในทันที ผู้ขายฝากก็จะได้เงินจากวิธีขายฝาก และจำเป็นต้องจ่ายค่าดอกทุกเดือนดังที่สัญญากำหนดไว้ จนกระทั่งจะครบสัญญาไถ่
ประเภทการจดทะเบียนในการขายฝาก
ประเภท | คำอธิบาย |
ขายฝาก มีกำหนด… ปี | ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นมาจดทะเบียนขายฝากที่ดินทั้งแปลง |
ขายฝากเฉพาะส่วน มีกำหนด… ปี
| ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นมาจดทะเบียนขายฝากที่ดินเฉพาะแปลง |
ไถ่จากขายฝาก/ขายฝากเฉพาะส่วน | ผู้ที่ขายฝากมาใช้สิทธิไถ่ขายฝากภายในเวลาในสัญญา |
แบ่งไถ่จากขายฝาก | ผู้ที่ขายฝากมาไถ่ขายฝากที่ดินไปบางแปลง โดยยังมีแปลงที่ยังคงสถานะขายฝากอยู่ |
โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก/ขายฝากเฉพาะส่วน | ผู้ขายฝากอยากโอนสิทธิการไถ่ให้บุคคลอื่น ผู้รับซื้อฝากทราบแล้วก็ให้ถ้อยคำยอม |
ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก/ขายฝากเฉพาะส่วน | ผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จากขายฝาก และก็ตกลงกันแล้วระหว่างผู้รับซื้อฝากในช่วงเวลาที่สัญญายังไม่ถึงเวลา |
โอนมรดกสิทธิการไถ่ | ผู้ขายฝากเสียชีวิตก่อนที่จะครบกำหนดไถ่ แล้วก็สิทธิการไถ่ตกไปยังทายาทของผู้ขายฝาก |
ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน)
| ผู้มีสิทธิการไถ่ (ผู้ขายฝาก) รวมทั้งผู้รับการไถ่ (ผู้รับซื้อฝาก) ตกมาเป็นบุคคลเดียวกัน หนี้สินที่ขายฝากหยุดสิ้นไป |
ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก ครั้งที่… | ผู้ขายฝากและก็ผู้รับซื้อฝากตกลงเลื่อนเวลาไถ่จากที่ระบุ (รวมแล้วจำต้องไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่วันทำสัญญา) |
แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก) หรือ แบ่งกรรมสิทธิ์รวม (ระหว่างขายฝากเฉพาะส่วน) | ทำในกรณีที่ผู้รับซื้อฝากอยากแบ่งที่ดินออกมาจากกันภายหลังที่มีการจดทะเบียนขายฝากที่ดินแล้ว |
ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน
สำหรับในการขายฝาก กรมที่ดินกำหนดให้ผู้กระทำรายการเสียค่าใช้จ่ายเป็น 4 รายการสำคัญๆซึ่งแบ่งเป็นค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝาก ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และก็อากรแสตมป์ โดยทางกรมที่ดินบางทีอาจคิดค่าใช้จ่ายสำหรับบริการสำหรับเพื่อการทำแต่ละรายการไม่เหมือนกันออกไปตามชนิดที่ผู้ขายฝากจดทะเบียน รวมทั้งยังมีหลักเกณฑ์บางข้อที่ผู้ขายฝากควรจะถามกับเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินก่อน เพื่อให้วิธีขายฝากเป็นไปอย่างสะดวก
ค่าธรรมเนียม
การเก็บค่าธรรมเนียมในการขายฝากที่ดินแบ่งออกตามการจดทะเบียน 2 ประเภท ดังนี้
- การจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ คิดอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทรัพย์
- ขายฝาก
- โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก
- การจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ มีค่าธรรมเนียม 50 บาท
- ไถ่จากขายฝาก
- แบ่งไถ่จากขายฝาก
- ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก
- ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน)
- โอนมรดกสิทธิการไถ่
- ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก
ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย
เรียกเก็บเป็นเงินเหมือนกับวิธีขายทั่วๆไป มีข้อบังคับดังที่หนังสือกรมสรรพากรกำหนดไว้ ซึ่งอัตราจะผิดแผกแตกต่างไปตามประเภทการจดทะเบียนสำหรับการขายฝาก
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
เป็นไปตามที่กรมที่ดินระบุ โดยการทำขายฝากอสังหาริมทรัพย์ภายในช่วงเวลา 5 ปี นับจากวันที่ได้อสังหาริมทรัพย์มา จำต้องเสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ หรือสามารถติดต่อมาและสอบถามเพิ่มเติมอีกได้ที่พนักงานเจ้าหน้าที่ในสำนักงานที่ดิน
อากรแสตมป์
เรียกเก็บร้อยละ 50 สตางค์ โดยคำนวณจากทุนทรัพย์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ในวันที่จดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากที่ดิน
เอกสารที่ต้องใช้ในการขายฝาก
เอกสารที่ผู้ขายฝากต้องใช้ระหว่างการดำเนินการ กรมที่ดินกำหนดให้ผู้ขายฝากเตรียมเอกสารเหล่านี้
- หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับจริง
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขายฝาก และใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้าน
- ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
การไถ่ถอนที่ดิน
ผู้ขายฝากที่อยากได้ไถ่ที่ดินคืน สามารถไปวางสินทรัพย์ที่เป็นสินไถ่ไว้ในสำนักงานที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก หรือภายในหกเดือนนับจากวันถึงกำหนดที่แจ้งเอาไว้ในสัญญาขายฝาก หรือถ้าเกิดผู้ขายฝากไม่อาจจะใช้สิทธิไถ่ด้วยสาเหตุใดๆที่ผู้ขายฝากมิได้ทำผิดสัญญาเอง ก็ให้ไปวางทรัพย์ก่อนถึงเวลาวันในสัญญา 30 วัน โดยทรัพย์ที่วางจะต้องเป็นจำนวนเงินที่กำหนดไว้ในวันที่ทำสัญญาขายฝาก
ผู้มีสิทธิไถ่ถอน
- ผู้ขายเดิม หรือผู้สืบสกุลของผู้ขายเดิม
- ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น
ขั้นตอนวางทรัพย์สินอันเป็นสินไถ่
สำหรับการวางทรัพย์เพื่อไถ่ที่ดินคืน ผู้ขายฝากที่ดินสามารถติดต่อเพื่อวางทรัพย์เป็นสินไถ่ได้ทั้งที่สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก และก็ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพ กรมที่ดินมีขั้นตอนให้ผู้ขายฝากปฏิบัติตามสำหรับการติดต่อขอวางทรัพย์ ดังต่อไปนี้
- ยื่นคำขอ ท.ด. 9 กับเอกสารที่เกี่ยวข้อง (หรือยื่นที่สำนักงานที่ดินอื่น แล้วแจ้งเพื่อให้บุคลากรระบุข้อความด้วยตัวเขียนสีแดงว่า คำขอต่างสำนักงาน)
- ผู้ขายฝากแสดงเหตุผลที่ขอวางทรัพย์ไถ่ แล้วก็ตั้งเงื่อนไขให้ผู้รับซื้อฝากปฏิบัติก่อนรับเงิน
- พนักงานจะพิจารณาสั่ง รับวางสินทรัพย์ หรือ ไม่รับวางทรัพย์สิน
- รับใบสั่งจากพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วเอาทรัพย์ไปจ่ายที่การคลัง จะต้องมีใบเสร็จรับเงินทุกครั้งหลังทำรายการเสร็จ
- พนักงานลงบัญชีอายัดเพื่อไม่ให้คนที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนำที่ดินนั้นไปจดทะเบียนสิทธิ รวมทั้งนิติกรรมอื่นๆ
- สำนักงานที่ดินทำหนังสือแจ้งผู้รับซื้อฝากมาขอรับสินไถ่ โดยผู้รับซื้อฝากจำต้องไปยื่นคำขอพร้อมหลักฐานเพื่อไปรับสินไถ่
- สำนักงานที่ดินทำหนังสือแจ้งผู้ขายฝากให้รับทราบว่าผู้รับซื้อฝากมายื่นคำขอรับสินไถ่แล้ว
- ไม่มีค่าธรรมเนียมสำหรับการทำรายการตามหนังสือระเบียบกรมที่ดิน
การขยายเวลาไถ่ถอน
ถ้าหากอยากเลื่อนเวลาไถ่ตามสัญญา ในระหว่างที่ยังอยู่ในสัญญาให้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมาดำเนินการจดทะเบียนขยายเวลาไถ่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในสำนักงานที่ดิน พร้อมด้วยมีหรือไม่มีหนังสือหรือหลักฐานหนังสือลงชื่อของผู้รับซื้อฝาก การจดทะเบียนเพื่อเพิ่มเวลาไถ่จะทำจำนวนกี่ครั้งก็ได้ แต่ว่าจำเป็นต้องอยู่ภายในระยะ 10 ปี นับจากวันทำสัญญาขายฝากที่ดิน
ขายฝากที่ดินที่ไหนในอุดรธานีได้เงินดี
การขายฝากที่ดินเป็นการทำนิติกรรมขายระหว่างผู้ขายฝากและก็ผู้รับซื้อฝาก มีความน่าวางใจสูงเนื่องจากทำสัญญารับประกันการขายซึ่งๆหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานในที่สำนักงานที่ดิน ด้วยกติกาว่าผู้ขายฝากสามารถมาไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาที่ระบุ เหมาะสมกับเจ้าของที่ที่ไม่อยากขายขาดเช่นเดียวกับการขายทั่วๆไป อีกทั้งได้วงเงินที่สูงมากยิ่งกว่าการจำนำโดยจะได้ราว 40 – 70% ของราคาประเมินทรัพย์
แต่ด้วยเหตุว่าเป็นการขาย กรรมสิทธิ์ของที่ดินจะเป็นของผู้รับซื้อฝากในทันที และกระบวนการทำรายการแต่ละครั้ง ผู้ขายฝากจำต้องเสียค่าใช้จ่ายหลายรายการซึ่งประกอบไปด้วย ค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้ ภาษีเฉพาะ แล้วก็ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่ายและ/หรืออากรแสตมป์ รวมทั้งถ้าผู้ขายฝากอยากต่อสัญญาการขายไถ่ก็จำเป็นที่จะต้องเสียค่าบริการแล้วก็ค่าภาษีอากรใหม่อีกครั้ง เป็นการเสียตังค์ที่ซ้ำไปซ้ำมาและก็บางทีอาจไม่คุ้มในระยะยาวแม้อยากได้เงินด่วนที่มาจากวิธีขายที่ดิน เจ้าของที่จึงอาจจะต้องพิจารณาถึงการใช้ที่ดินที่มีอยู่มาแปลงเป็นเงินสดในแนวทางอื่นๆ อย่างเช่น สินเชื่อโฉนดที่ดิน ที่จะให้ค่าตอบแทนมากยิ่งกว่า และไม่เสียค่าใช้จ่ายอีกยิบย่อย
สรุป - ขายฝากที่ดินอุดรธานี
การขายฝากที่ดินเป็นการขายแบบหนึ่งที่ผู้ขายฝากสามารถนำเงินไปไถ่ที่ดินคืนได้จากผู้รับซื้อฝาก การจดทะเบียนขายฝากรวมทั้งหนังสือสัญญา ทั้งผู้ขายฝากแล้วก็ผู้รับซื้อฝาก(คู่สัญญา) จำเป็นต้องมาทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ในสำนักงานที่ดิน วิธีขายฝากก็เลยเป็นการทำสัญญาที่น่าไว้ใจ รวมทั้งให้วงเงินที่สูงถึง 40-70% ของราคาประเมินที่ดิน
แต่การทำรายการแต่ละครั้ง จำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายย่อยอีกเป็นค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเฉพาะ ภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายรวมทั้งอากรณ์แสตมป์ ผู้ขายฝากยังจะต้องเสียค่าดอกที่บางทีอาจสูงสูงถึงจำนวนร้อยละ 15 ต่อปี หรือมากยิ่งกว่านั้นถ้ามีการเรียกเพิ่มเติมอีกจากผู้รับซื้อฝาก อีกทั้งกรรมสิทธิ์ที่ดินก็จะแปลงเป็นของผู้รับซื้อฝากไปทันทีหลังทำสัญญาเสร็จ ทำให้ผู้ขายฝากไม่มีอิสระสำหรับในการทำประโยชน์บนพื้นที่ดินนั้นถ้าเกิดว่าไม่มีการตกลงกันก่อน
